-ocr page 1-

\'^3

vn

POST of RROPTER?

VRAAG

(naar aanleiding van de waardebepaling van eigen- dommen door eene van wege.de gemeente Rotterdam benoemde Commissie van taxatie.)

Beantwoord «oor

J. II. K L Ü T Gr K N, Oucl-InclUHtrieel.

EN

A. O K M A A K, Ar-ts. Pi\'aotiseerend geneesheer.

Beiden te \'S-GRAVENHA6E.

-ocr page 2-

		\' i

-ocr page 3-

		POST of FROPTER?
		VRAAG (naar aanleiding van de waardebepaling van eigen- dommen door eene van wege de gemeente Rotterdam benoemde Commissie van taxatie.)
		Beantwoord door
		J. H. K L Ü T Gr E N, O u<3 -Industrieel. EN A. DE MAAK, Arts. Praotiseerend geneesheer.
		Beiden te \'S-GRAVENHAGE.

-ocr page 4- -ocr page 5-

		VOORWOORD.
		Naar aanleiding van den in ons privaatbezit zóó diep ingrijpenden maatregel, welken de gemeente Rotterdam heeft toegepast, meenden wij verplicht te zijn het stil- zwijgen eindelijk te moeten verbreken. Wij wenschten toch langs dezen weg der publieke opinie te overtuigen, hoe de gemeente Rotterdam in deze voor iederen grondeigenaar zoo gewichtige financieele aange- legenheid hoogst éénzijdig en partijdig is te werk gegaan. Het is deze éénzijdige en partijdige handelwijze der gemeente Rotterdam die ons noodzaakte tot het inroepen van de uitspraak der bevoegde rechterlijke macht, onze toevlucht te nemen. Waar wij evenwel het volst vertrouwen koesteren omtrent de onpartijdigheid van dit hoogst achtbaar college; Waar wij reden hebben om aan te nemen, dat, in dit geding betreffende onze persoonlijke eigendomsberooving, onze zoo gewichtige financieele belangen dubbel zullen worden overwogen vooraleer de eindbeslissing zal worden gegeven (omdat daarvan — integenstelling met de uit- spraak over Dreyfus persoonlijke vrijheidsberooving — eene revisie zoo goed als onmogelijk is): Daar zoude een oordeel onzerzijds over de uitspraak dienaangaande op zijn zachtst genomen voorbarig — om niet te zeggen ongepast — wezen. Daarom blijven wij dus hieromtrent het stilzwijgen bewaren.

-ocr page 6-

		4
		Wat wij met dit schrijven beoogen, is: den ingezetenen der gemeente Rotterdam — die wij als indirect derde belanghebbenden in deze zoo gewichtige financieele aan- gelegenheid beschouwen — de overtuiging te schenken, dat onze houding in deze onteigening eene volkomen gerechtvaardigde is. Wat wij verder wenschen aan te toonm, is: dat de vrees van sommigen, nl. dat de bedoelde onteigening der ge- meente Rotterdam financieele lasten zoude opleggen en dus den druk op de belastingschuldigen zoude verhoogen, bij aldien aan de eigenaren eene billijke schadeloosstelling zoude worden toegekend: dat die vrees geheel ongegrond en ijdel is; dat integendeel, zelfs bij ruime, doch billijke schadeloosstelling aan de eigenaren, toch nog groot direct voordeel voor de gemeente Rotterdam wordt behaald door \'t verkrijgen eener prachtige haven: om niet te spreken van de indirecte toename der welvaart, die het ons, zoo goed als anderen, aangenaam zal wezen te kunnen blijven constateeren.

-ocr page 7-

		„Siium Cuique"
		Bij de zeer groote onteigening, die de gemeente Rotterdam heeft ondernomen ten behoeve der dringend noodige haven-uitbreiding aan den Linker-Maasoever, vroegen wij ons af wat verstaat men onder bouwterrein? Ieder zal, dunkt ons, onder bouwterrein verstaan tuin-, wei-, bouw-, teel-land of gorzen, zelfs duingrond (waar- voor den Haag ons een goed voorbeeld geeft), die in de nabijheid liggen eener zich uitbreidende stad; voor het bouwen of daarstellen van de noodige werken, als havens, sporen, straten, woningen, fabrieken, pakhuizen etc. in aanmerking komen, of van zelf daartoe door hunne gunstige ligging zijn aangewezen. De quaestie bouwterrein of bouwland wordt dus uit- sluitend beheerscht door de vraag: komt het terrein in aanmerking voor exploitatie en stadsuitbreiding. Dat onze terreinen op den Linker-Maasoever, gelegen in de onmiddelijke nabijheid van het centrum der handels- en scheepvaartbeweging van Rotterdam, in de eerste plaats daarvoor zijn aangewezen bewijst ook ondermeer het feit der onteigening zelve. Ware aan die zijde der gemeente R. geene haven- en stadsuitbreiding noodig geweest, dan was de gemeente Rotterdam zeker niet tot onteigening overgegaan. Het is dus de gunstige ligging voor exploitatie en stadsuitbreiding, die onze terreinen hun oorspronkelijk karakter van bouwland sinds lang beeft doen verliezen, anders niet.

-ocr page 8-

		6
		Daar de oude stad (Rechter-Maasoever) geene voldoende gelegenheid biedt, om in alle behoeften van den handel en de scheepvaart te voorzien, restte het bestuur dei- gemeente niets anders dan voor de noodzakelijke uit- breiding den Linker-Maasoever te gebruiken. Daar toch lag genoegzaam grond voor de grootst mogelijke uitbreiding, aan die zijde toch had men ook van de aanslibbing der rivier geenertei hinder. Zeer te betreuren was het voor de onderneming, \') indertijd door particulieren op touw gezet, (toen men aan den Nieuwen Waterweg begon te werken), om aan den Linker-Maasoever de noodige werken, als havens, pak- huizen etc. daar te stellen met het doel hiermede gereed te zijn, zoodra de N. Waterweg gereed was, geducht jammer was het, dat die weg toen niet slaagde, althans niet aan de verwachting voldeed. De Nieuwe Waterweg wilde niet slagen, men hoorde er zelfs van gewagen, dat het verdere werk niet zou kunnen doorgaan. Die particuliere onderneming geraakte hoofdzakelijk om deze rede, doch ook door andere bijkomende omstandig- heden in déconfiture, met dit gevolg dat de gemeente R. al die werken, welke ± 14 millioen gekost hebben, voor 4 millioen guldens heeft kunnen overnemen. Intusschen had de stad de Grondheerlijkheid Charlois aangekocht en annexeerde successievelijk de gemeenten Delfshaven, Kralingen en Charlois. Na veel tobben slaagde ten slotte de N. Waterweg toch, en ontstond meer en meer bij particulieren de begeerte om in de Nieuwe Stad in de te verwachten behoefte aan pakhuizen, woningen, enz. te voorzien, en
		) Wij hebben bier op \'t oog de exploitatie van Pincoffs c.s.

-ocr page 9-

		7
		wel in die mate, dat allengs aan den Linker-Maasoever eene nieuwe stad is verrezen. Ook de gemeente R. verkocht haar zandgronden, gorzen en water als bouwterrein, — omdat die gronden als anderszins door hunne gunstige ligging daarvoor ook van zelf waren aangewezen. Zij verkocht die gronden voor ƒ 10.—, ƒ20.—, ƒ30.— en hooger per c.A. Meer en meer bleek het dan ook dat de N. Waterweg niet alleen aan de verwachting beantwoordde, maar zelfs verre die gunstige verwachting overtrof. Reeds nu behoort Rotterdam onder de beste havens van Westelijk Europa te worden gerangschikt, zoo zij nu niet reeds de best gelegen haven is. \') Bij ijsgang is zij zeker prima inter pares! Een ieder, die met open oogde geleidelijke maar grootc verbetering van den N. Waterweg gadesloeg, en daarbij in aanmerking nam de behoefte, die daardoor aan den linker Maasoever moest ontstaan aan havens, kaden, pak- huizen, woningen etc, begreep, dat alle gronden, aan den linker Maasoever onder Hillesluis, Katendrecht en Charlois gelegen, voor bouwterrein, in aanmerking kwamen al naarmate handel en scheepvaart zich ontwikkelden. De behoefte aan, de vraag naar bouwterrein moest aldaar komen, en is sedert lang gekomen, terwijl de waarde dier terreinen steeds stijgende was en is. Dit begreep ten slotte ook de gemeente R.
		]) Van af 1 Januari van dit jaar tot op heden (1 April) hebben wij weder eene vermeerdering van 67 schepen nietende 136.397 reg. ton te constateeren. (N. R. Ct. Zaterdag 1 April, 2ebl.,Nederland"). In de eerste drie maanden van dit jaar nam de scheepvaart te Antwerpen toe met.........22 schepen = 64270 ton. In Rotterdam gedur. hetzelfde tijdperk met 47 , =72.127 , (N. R. Ct. 5 April, Ie bl. „België").

-ocr page 10-

		8
		Zij had dit getoond door den aankoop der Grondh. Charlois, de overneming der havenwerken etc. \') en de annexatie der gemeenten Charlois en Katendrecht. Groote behoefte bestond er wederom sinds jaren aan eene haven en de noodige werken, daar het reeds lang was gebleken, dat de thans bestaande werken niet in de toenemende behoefte kunnen voorzien, terwijl het tevens vast staat, dat men in de toekomst ook met deze haven nog niet klaar is. Wat wij hierbij nog eens in het licht willen stellen is dit: dat de waarde van de ter onteigening aangewezen perceelen voor een groot deel tu danken is aan de zeer gunstige ligging dier perceelen ten opzichte van (onder meer) den Waterweg naar zee, m.a.w. dat het is (onder meer) de Waterweg, en niet de gemeente R., of haar beleid, gelijk deze wel beweert, die de hooge waarde aan deze terreinen geeft. Denkt men zich toch de Maas-m?/er met den N. Waterweg voor een oogenblik weg, dan zijn en Rotterdam, èn onze thans zoo kostbare terreinen, beide van veel geringer waarde, hetgeen wil zeggen: dat de waarde onzer ter- reinen eene van de gemeente E., of liever van haar bestuur, 1) Al moge die particuliere exploitatie door bijkomende omstandig- lieden ook niet zoo vlot van stapel geloopen zijn, bewijst dan dit aanvankelijk mislukken op zich zelf\' dat alleen eene gemeente tot eene dergelijke exploitatie in staat is ? Om bet antwoord daarop te geven behoeven wij onzen blik maai\' even op onze Engelsche naburen te slaan, waar dergelijke particuliere exploitaties veelvuldig voorkomen en ook bloeijen, — ten bewijze dat dergelijke particuliere ondernemingen, wel degelijk levensvat» baarheid bezitten, zoodat het mislukken eener enkele particuliere exploitatie volstrekt niet bewijst dat alleen eene gemeente zulke onder- nemingen kan of behoort op touw te zetten met vernietiging of onderdrukking van den particulieren ondernemings-geest.

-ocr page 11-

		9
		onafhankelijke grootheid is, doch voor een deel is ge- baseerd, even als de waarde van Rotterdam zelve als koopstad, op de ligging bij de Maas-rivier als toegang naar en uit zee. Waar deze bewering reeds uit zich zelf zoo juist en duidelijk is, is het eigenlijk overbodig haar nader te staven. Toch willen wij ook dit nog doen, om des te duidelijker de onjuistheid aan te toonen van het standpunt der gemeente R, wanneer zij beweert: de gemeente brengt de waarde aan deze terreinen. Reeds boven hebben wij er op gewezen, hoe eene particuliere exploitatie en niet de gemeente R. den eersten stoot heeft gegeven aan de stads- en haven-ontwikkeling op den Linker Maasoever. Al is ook deze particuliere onderneming door een samenloop van noodlottige omstandigheden ten gronde gegaan, het feit op zich zelf van het tot stand komen dier particuliere exploitatie en van de verdere haven- uitbreiding na de overname daarvan door de gemeente wijst er reeds op, dat die particuliere onderneming het oog had laten vallen op de voor zoodanige exploitatie meest gunstig gelegen terreinen. Die particuliere ondernemers hadden nog zoo onjuist niet gezien. Maar die particuliere ondernemers zoeken, alvorens zij beginnen, naar een terrein van bij uitstek gunstige ligging, en dat heeft ook thans de gemeente R. gedaan, m. a. w. de gunstige ligging is er en daarop is de gemeente R. komen aanzetten. Niet nadat (post) de exploitatie door haar zal zijn ter hand genomen ontstaat de gunstige ligging, maar omdat (propter) de ligging onzer terreinen zóó bij uitstek gunstig is, daarom is de exploitatie mogelijk, gelijk zij uit dien hoofde dan ook reeds sedert jaren mogelijk was.

-ocr page 12-

		10
		Heeft men geen gunstig gelegen terrein, clan is eene exploitatie als de bedoelde eenvoudig onmogelijk. Eerst de gunstige ligging, dan de mogelijkheid tot exploitatie, hetzij door particulieren, hetzij door de gemeente. Wie van deze beiden exploiteeren, dit is, wat de exploitatie betreft, ons om \'t even, niet wat aangaat de behartiging onzer belangen. Waar de gemeente R. dus beweert: „de gemeente Rotterdam brengt er de waarde aan", daar dwaalt zij. Het is de gunstige ligging, onder meer ten opzichte der Maas-rivier, die de waarde onzer terreinen bepaalt. De ontwikkeling op den Linker-Maasoever, Fijenoord, etc. is dan ook ontstaan onafhankelijk van den Rechter- Maasoever en oorspronkelijk uit particulieren onder- nemingsgeest voortgesproten. Zoo zijn ook ontstaan IJmuiden, Hoek van Holland, enz., waar vroeger niets was behalve: gunstig gelegen terreinen. Dat al deze gronden, die de gemeente R. nu onteigent, al naar mate zij gunstiger, of minder gunstig zijn gelegen, bouw- terrein zijn van verschillenden prijs, is niet te weerleggen. Reeds zeventien jaren geleden verkocht Notaris Plemp 10 Hectaren wei- tuin- en teelland in die streek gelegen, met vermelding op de aanplakbiljetten: „geschikt voor bebouwing." De kooper bouwde op een gedeelte daarvan pakhuizen, eene fabriek, arbeiderswoningen, woning voor den chef, stalling, etc, terwijl hij recht tegenover deze gebouwen, kort daarop, gedeelten daarvan verkocht voor f3.—, ƒ5.— en fl.— en den grond benoodigd voor de straten (breede) voor / 1.—, /ï.50 en ƒ2.—. alles per centiare. Geweigerd werd, reeds jaren geleden, door den kooper een bod van ƒ2.50 per c.A. voor 3\'/2 hectaren van de 4 \'/2 hectaren, die de gemeente nu onteigent, omdat men die wenschte te koopen met het doel er eene kerk, scholen

-ocr page 13-

		11
		en een kerkhof te bouwen; door het daarstellen van een kerkhof zouden toch de omliggende bouwterreinen te veel in waarde zijn verminderd. Ongeveer een tiental jaren geleden hield echter de aanvraag om bouwterrein op, daar de onteigening van een deel dier gronden door de gemeente een publiek geheim was geworden. Dat publiek geheim was de oorzaak dat er van verkoop van bouwterrein geen sprake meer kon zijn. Dat van zijde der gemeente met voordacht in het leven geroepen publiek geheim had den voortgang van het bouwen onmogelijk gemaakt, niettegenstaande de voor .stadsuitbreiding zóó gunstige ligging onzer terreinen. Den koopers van gronden, binnen den vermoedelijken kring van het onteigeningsplan gelegen, zou immers het zwaard van Damocles boven het hoofd hangen! Die zich nog onbedacht aanboden, trokken zich dan ook schielijk terug Zoo doende, zijn ongeveer een tiental jaren voorbij- gegaan zonder verkoop van bouwterrein; gedurende dit aantal jaren heeft men op die wijs den eigenaren de vrije beschikking over hun eigendom geheel belemmerd en ontnomen. De officieele bevestiging der waarheid van dat publiek geheim had plaats toen de gemeente R. van de Staten het recht heeft bekomen te onteigenen ± 250 hectaren gronds. Ruim 50 hectaren zijn daarvan volgens hare plannen noodig voor de haven, terwijl de resteerende 200 hectaren door haar worden geëxploiteerd als bouwterrein. De gemeente zal daar kaden, straten en pleinen aan- leggen, terwijl het overige van de 200 hectaren zeker zal opbrengen gemiddeld f 25 per centiare. Evengoed had de stad echter in die, door haar te

-ocr page 14-

		12
		onteigenen, gronden alleen de hoofdstraten kunnen aan- leggen en de resteerende grond aan de Eigenaren kunnen laten, om deze door hen zelf als bouwterrein te laten exploiteeren. En dat wij te dien opzichte nog niet zoo onjuist zien moge bewijzen het volgende: Bij eene onlangs te Nijmegen plaats gehad hebbende onteigening ten algemeenen nutte (en wel ter verzekering cener behoorlijke en geregelde stadsuitbreiding) werden alleen de gronden, benoodigd voor den aanleg van een paar hoofdwegen onteigend, terwijl de overschietende terreinen eigendom der oor- spronkelijke eigenaren bleven. Die eigenaren konden dus, zoo doende, hunne gronden als bouwterrein blijven exploiteeren, — zoodat zij eeniger- mate vergoeding vonden in hetgeen zij behielden voor datgene wat hun werd ontnomen. Dat noemen wij billijk en rechtvaardig! Terecht ging men dan ook bij deze door de gemeente Nijmegen toegepaste onteigening ten algemeenen nutte blijkbaar van de zeer juiste gedachte uit, dat alleen de publieke weg ten algemeenen nutte dient, dat evenwel woningbehoefte en dus bouwgrondbehoefte, het gevolg is van de vestiging van een groot aantal personen in eene gemeente; welke vestiging uitsluitend zijn oorsprong vindt in het eigenbelang dier personen Zij vestigen zich daar om geld te verdienen of uit andere bloot egoïstische oogmerken, — anders niet. De gemeente Nijmegen plaatste zich bij die onteigening blijkbaar op dit standpunt: eigenbelang drijft velen naat- onze gemeente; om dat eigenbelang te dienen zoeken zij grond voor een huis, —of bouwgrond; welnu, berust elke vestiging van een particulier, waar ook, op eigenbelang, dan dienen daar tegenover de persoonlijke belangen der grondeigenaren te worden geëerbiedigd.

-ocr page 15-

		18
		Aan hen blijven dus de overschietende gronden, zij dienen overigens over hunne eigendommen vrij te blijven beschikken. Wie echter eene onteigening par zone aanvraagt, om de gronden, die hij strikt genomen niet voor zijn doel behoeft, ten eigen bate als bouwterrein te gaan exploiteeren huldigt het beginsel: „óte toi de la, que moi je m\'y mette." De qualificatie van dat beginsel en de appreciatie van zijne toepassing laten wij aan de lezers over. Laten we nu eens even zien tot welke slotsom eene dergelijke onteigening voert! Door dusdanige onteigening wordt den eigenaar het recht benomen op zijn eigen grond te gaan bouwen, of dien voor bouwgrond te verkoopen en hem alleen vergund om — na van zijn geheelen eigendom tegen een door de gemeente eigenmachtig bepaalden minimalen prijs beroofd te zijn, — eens ter Secretarie te mogen komen infor- meeren tegen welken maximalen prijs hij daarvan weer een gedeelte misschien zou mogen terugkoopen, om er huizen op te bouwen! Nadat de voorbereidende werkzaamheden, noodig voor de onteigening, waren verricht waarin eigenaren „gekend" en „gehoord" zijn — heeft de gemeente R. eene com- missie benoemd, bestaande uit drie personen, om de te ont- eigenen gronden te taxeeren, zonder evenwel de eigenaren daarin te kennen. En uit welke personen bestond dat drietal, dat had te beslissen over deze kostbare eigendommen? Een timmerman uit den omtrek van Zuid-Beierland, een landbouwer uit Barendrecht en een advocaat uit Goerêe, vormden die commissie. Geen van hen is inwoner, of liever Rotterdammer van geboorte.

-ocr page 16-

		14
		Geen van hen heeft Rotterdam zien opkomen en wassen!! of als ze \'t wel gezien hebben, hebben zij blijkbaar daarvoor de oogen gesloten. Zij kunnen als geen blik hebbende op den handel en de scheepvaart in de stad R., onmogelijk geacht worden naar waarde te hébben getaxeerd, te meer, daar de eigenaren in de bepaling der vergoeding voor het te onteigenen goed door hen in het geheel niet zijn gekend. Deze taxatie is dus geheel eenzijdig en van zijde der Gemeente Rotterdam uiterst partijdig en onrechtvaardig. Ware de haven-exploitatie door eene particuliere on- derneming op touw gezet, dan ware zulks eene onmoge- lijkheid geweest. De timmerman moge goed op de hoogte zijn van grond in Zuid-Beierland, de landbouwer moge in staat zijn de qualiteit van tuin- en teelland te bepalen, en de advocaat in staat zijn een rapport uit te brengen, de be- langhebbenden hadden in die commissie vertegenwoordigd behooren te zijn door minstens een gelijk getal leden. Nu dit niet is geschied is de taxatie dier commissie geheel waardeloos. De belanghebbenden heeft men geheel geignoreerd, als „quantité négligeable." De gemeente treedt dus in deze zaak (voor eiqenaren de hoofdzaak) als haar eigen rechter op. Wij herhalen daarom nog eens hetgeen wij boven reeds hebben gezegd : Bij particuliere exploitatie ware zulk eene taxatie eene onmogelijkheid geweest; wij hadden dan gestaan als particidiere eigenaren met vrije beschikking over ons eigendom tegenover particulieren (exploitanten) geheel vrij en geheel gelijk, en zouden dan op behoorlijke wijze met elkander in onderhandeling hebben kunnen treden. Het bod. op grond van een door deze commissie uit-

-ocr page 17-

		15
		gebracht rapport, door de gemeente R. den eigenaren gedaan, — is dan ook bespottelijk laag, eenvoudig beneden alle critiek.\' Wij eigenaren wraken dit bod, en deze wijze van han- delen, daar men toch allicht geneigd is het door de ge- meente gedaan aanbod als punt van uitgang, of als basis, te beschouwen bij de verdere afwikkeling der zaak. Bij de voorafgaande werkzaamheden zijn de eigenaren gekend; toen het echter op de hoofdzaak aankwam, de bepaling der vergoeding, werden eigenaren niet gekend. Waarom hebben de eigenaren, de belanghebbenden in casu, geen deel uitgemaakt van deze door de gemeente R. benoemde Commissie van taxatie, gelijk in Frankrijk steeds geschiedt? Deze Commissie schijnt er ook in het geheel niet aan gedacht te hebben, dat onze gronden bouwterrein zijn alleen door hunne gunstige ligging zonder meer. De gemeente onteigent deze gronden dan ook om die als bouwterrein te exploiteeren, en niet om er te gaan tuinieren of te boeren!! Hoe deze taxatie is, blijkt vooral daaruit, dat de stad voor de omliggende, daaraan belendende gronden f20.—, f 30.— en hooger per ca. maakt. Het heeft allen schijn, dat de gemeente deze taxatie, zonder de eigenaren daarin te kennen, heeft uitgelokt, ten einde voor een spotprijs de te onteigenen gronden te bekomen, geheel ten koste der eigenaren de haven te kunnen maken, en om dan nog een batig saldo te kunnen overhouden. Wij laten hier nog volgen eene Begrooting van Baten en Lasten waarbij wij in onze beschouwing uitgaan van dit standpunt: „dat eene particuliere onderneming eene dergelijke haven-exploitatie, als thans door de Gemeente

-ocr page 18-

		1<>
		aan te vangen, had tot .stand gebracht, omdat bij de bestaande dringende behoefte, de gunstige ligging van het terrein als van zelf daartoe leidt. Deze beschouwing doet echter niets af aan de juistheid en de waarde der opgegeven cijfers en berekening. Om de Begrooting van Baten en Lasten te kunnen benaderen moeten wij eerst bij benadering weten het netto opp bouwterrein. (\') Daartoe raadplege men de teekening van het onteigeningsplan, waarvan de schaal is genomen op 1 a 10000.— (Plaat I, fig. I.) Deze teekening tof grondslag genomen, komen wij tot het volgend resultaat: (-): Totaal opp. (der ter onteigening aangewezen perceelen) = ± 250 HA. Waarvan: Opp. haven           = ± 50 HA (^) of >/5 X 250 HA. straten                100HA. of2/3X250HA. (plantsoen, singel enz.) Netto opp. bouwterrein = ± 100 HA. of % X 250 HA. Totaal. . = ± 250 HA. (!) Onder netto opp. Bouwterrein verstaan wij het Bouwterrein mi aftrek der plantsoenen, singels, hoofdwegen en «t/straten. (-\') Zie de Platen I—III met de figuren I—XVII met de daarbij gegeven toelichting. In \'t kort is de gang van zaken de volgende : Figuur I, (Plaat I) geeft aan: het onteigeningsplan met de ontworpen haven, de hoofdverkeerswegen, pleinen, plantsoenen, singel en de bruto bouwterrein blokken, (= netto bouwterrein zystraten). Men heeft nu slechts die blokken der bruto bouwterreinen /.aam te voegen tot ééne figuur, < figuur II) en van de aldus ontstane figuur eenen rechthoek te construeeren, waarvan het opp. gelijk i.s aan die figuur (II) en waarvan de hoogte gelijk is aan de breedte der ontworpen haven. (Deze rechthoek is afgebeeld op Plaat III fig. XIV.) Van dezen bruto-bonwterrein rechthoek wordt nu het ]/ü gedeelte van deszelfs opp. afgetrokken voor het opp. der si/straten, waarna

-ocr page 19-

		17
		Waaruit volgt: Opp. haven-\\- o\\y\\>.stralen= ± 150H.A. = \\ X 250H.A. Aetto opp. Bouwterrein         = ± 100H.A. = - - X 250H.A. En dus: Dat bij inbreng (der thans ter onteigening aangewezen perceelen) in eene particuliere onderneming elk eigenaar voor elke Hectare van zijn ingebracht Terrein recht heeft op volledige vergoeding berekend naar: den prijs van grond voor straten en havenaanleg voor 3/5 van iedere Hectare en den prijs van grond voor Netto Bouwterrein voor 2/5 van iedere Hectare. eveneens in den vorm van oenen rechthoek het netto opp. bouwterrein overblijft. (Zie Plaat III fig. XV en fig. XVII waar die netto opp. bouwterrein rechthoek met rood is aangegeven). Eveneens construeert men nu van het ontworpen haven oppervlak eenen rechthoek waarvan de hoogte gelijk is aan de breedte der ontworpen haven. (fig. XVI.) Nu verhouden zich de oppervlakten der beide aldus geconstrueerde rechthoeken als de liggende zijde dier rechthoeken. Deze verhouding blijkt nu te zijn als ••> : :i (fig. XVII). Waaruit volgt: Dat het netto opp. Bouwterrein % maal het opp. der haren overtreft of netto opp. Bouwterrein = 5/:t X ± 60 HA. = ± 100 HA. Dan komen wij tot het opp. der straten eveneens ± 100 HA. Wij kunnen niet nalaten dienaangaande eene opmerking te maken Immers hieruit blijkt dat het netto opp. bouwterrein èn het opp. dei- straten beide ± 100 HA., bedragen of zich verhouden als 1: 1. Waaraan dit toe te schrijven ? Bij een oogenblik nadenken bij het beschouwen der teekening van het onteigeningsplan (fig. I) ziet men dat bij particuliere exploitatie ongetwijfeld mede in de combinatie zouden zijn opgenomen die terreinen, die door hunne ligging mede van zelf direct daartoe zijn aangewezen. In de eerste plaats komt daarvoor in aanmerking het Terrein dat in fig. I (Plaat 1) met sterretjes is omgeven.

-ocr page 20-

		18
		Blijft nog over den prijs van dien grond te bepalen, hetgeen ons in verband niet hetgeen voor de omliggende terreinen wordt besteed, niet moeilijk valt. Immers als de straten zijn aangelegd, de perceelen met trams en spoorwegen zijn doorsneden, de haven de schepen ziet binnenvallen, dan mogen wij gerust aannemen, dat de Bouwgrond, zeer matig berekend, bij verkoop gemiddeld f 25 p. cA. opbrengt. (\') De grootte van het bouwterrein-oppervlak als vast- staande aangenomen (± 100 H.A.) en dezen normalen verkoopprijs als basis aannemende komen wij tot de volgende Begrooting van Baten en Lasten:
		Het niet opnemen dezer terreinen in onze berekening geeft dus eene ongunstige basis voor de berekening der baten, die getrokken worden uit den verkoop der netto bouwterreinen omdat wanneer die Terreinen mede in de exploitatie waren opgenomen de verhouding van netto opp. bouwterreinen tot het opp. der straten ongetwijfeld gunstiger ware geweest en zeker had gestaan als :-!: 2 terwijl wjj nu uitgaan van 1:1. Niettegenstaande deze ongunstige verhouding van netto opp. bouwterrein tot het straten opp. zullen wij toch zien, hoeveel grooter schadevergoeding dan hun werd aangeboden, den eigenaren billijk toekomt. (:t) De Totaal opp. der haven is ± 60 HA. doch valt een gedeelte (mond der haven) buiten de onteigeningszonen : het ter onteigening aangewezen gedeelte bedraagt ± 50 HA. (Zie Plaat I, tig. I.) (!) Als gemiddelde prijs met f 35 p. cA. als maximum en f lb p. cA. als minimum. Deze prijzen zijn zeker niet te hoog gesteld daar thans reeds (dus nog voor dat deze exploitatie is tot stand gekomen) in den omtrek der Hosestraat reeds perceelen voor f 27 p. cA. worden verkocht. Onze Terreinen nu ligt/e» ongetwijfeld minstens even gunstig als die aan de Rosestraat.

-ocr page 21-

		19
		Baten. (\') ± 100 HA. Bouwterrein = ± 1.000.000 c.A., a/"25 per c.A. = ± f 25.000.000.— Lasten. (\') 1°. Havenaanleg met bijbehooren ± f 3.500.000.— 2°. Stratenaanleg......± „ 3.500.000.— 3°. Vergoeding aan de Eigenaars. Wordt deze laatste berekend naar: f 15 p. c.A. (2) voor het netto bouwterrein, én f 2 p. c.A. (3) „ den grond voor straten en haven. dan krijgt men: 100 H.A. a f 15 per c.A. = ƒ15.000.000. 150 „ hf 2 „ „ =/ 3.000.000. Totaal ƒ18.000.000. ± f 18.000.000. Totaal Lasten f 25 000.000. Conclusies. 1°. Uit de voorgaande berekening volgt: Dat indien de eigenaren gemeenschappelijk hunne Terreinen, waarover hun thans de vrije beschikking is ontnomen, in eene particuliere maatschappij tot haven- en bouwterrein exploiiaüe hadden ingebracht, (gelijk in
		(!) Wij nemen én het Jaarlijksche Saldo der havenopbrengst (na aftrek der onderhoudskosten) én het renteverlies gedurende den aanleg der werken pro memorie op ofschoon wij gegronde reden hebben om te vermoeden dat het Eerste het Laatste verre zal overtreffen. (-) Vijftien Gulden per vierkanten Meter, als gemiddelde prijs, met f 18 p. c A. als maximum en f 12 p. c.A. als minimum. De prijs van f 18 zoude uit den aard der zaak moeten betaald worden voor de meest gunstig gelegen Terreinen. (;!) Als gemiddelde prijs met f 2 50 als maximum, f 1.50 als minimum per c.A.

-ocr page 22-

		20
		Engeland vaak geschiedt) zij voor elke Hectare van hun ingebracht Terrein gemiddeld hadden ontvangen : % X 10 000 cA. — 4000 cA. a f 15 per cA = f 60.000.— 3/5 X 10.000 cA. = 6000 cA. a f 2 „ cA. = - 12.000.— of voor elke Hectare: f 72.000 — Dat is f 7.20 per M2. Het bedrag dat bij minnelijk aanbod (?) hun op advies der commissie van taxatie door de Gemeente is aangeboden bedraagt ± ƒ 0.60 per M-\\ (gemiddeld) M. a. w. een bedrag ongeveer gelijk aan het \'/t* der actueele reële waarde. 2°. De gemeente heeft reeds onteigend 75 HA. zoodat nog ter onteigening aangewezen blijft ± 250—75 = ± 175 HA. Naar de sub 1°. aangegeven, uit de voorafgaande berekening volgende, cijfers is de gemeente moreel ver- plicht ook thans nog zonder gerechtelijke tusscJienkomst aan de overblijvende eigenaren te betalen als billijke en hun toekomende schadevergoeding: een bedrag van minstens 175 X ƒ72.000 = /\'12.600.000. Voor het reeds onteigend gedeelte ware de gemeente eveneens moreel verplicht geweest te betalen aan de eigenaars als billijke en hun toekomende schadevergoeding: een bedrag van minstens 75 X f 72.000 =ƒ 5.400.000. Zij heeft slechts uitbetaald een bedrag van ± - 1.400.000. Waardoor reeds in kas: Batig Saldo ± f 4.000.000. Zoodat, als de gemeente thans nog hare moreels ver- plichtingen nakomt en de boven berekende schadeloos- stelling, d. w. z. een bedrag van ± f 7.20 per c.A. ge- middeld aan de eigenaars vergoedt: zij ruimschoots hare onkosten dekt, een batig saldo van / 4.000.000 in kas houdt en bovendien een prachtige haven verkrijgt, waarvan de voordeden bij particuliere exploitatie nog

-ocr page 23-

		21
		aan de rechtmatige eigenaars gekomen zonden zijn : terwijl zij thans in den zak der gemeente sullen en blijven vloeien. Als de belasting betalende burgers dus geheel tevreden kunnen zijn, laat ons dan hopen, dat wij evenzeer tevreden kunnen zijn. Wij herhalen: Suum Cuique.
		SLOT. Wij hebben gemeend, de geheel éénzijdige handel- wtjze van de door de gemeente Rotterdam benoemde Com- missie van taxatie voor de rechtbank der publieke opinie te moeten brengen, opdat deze oordeele over dusdanige handelwijze : eene handelwijze, waarbij advies wordt uitgebracht over de waarde van iemands eigendom, zonder dat men den rechtmatigen eigenaar in ecnig opzicht daarin kent. eene handelwijze die buiten onteigening eene on- mogclijkheid is eene handelwijze die men nog met den naam van minnelijke PP schikking PP [leen: dwangbevel) heeft durven bestempelen. eene handelwijze die, zóó doorgedreven, het eigen- domsrecht tot nul reduceert en den eigendom sans coup férir overlevert aan de schaamtelooze willekeur van een bureaucratisch despotisme. Jam sat est! Ware die commissie in overleg getreden met de recht- matige eigenaars — en eene minnelijke schikking zonder overleg niet de wederpartij is iets ondenkbaars — dan ware de vraag post of propter? zeker ten berde gekomen, en alsdan ongetwijfeld het antwoord, door die Commissie gegeven, geweest: Suum cuique. (\') (J) Een ieder het zijne.

-ocr page 24- -ocr page 25-

		Toelichting bij de Platen.
		PJaat I (Schaal 1 a 10.000): bij Figuur I. Het ter onteigening aangewezen Terrein geteekend op eene schaal van 1 a 10.000. De teekening toont aan de ontworpen haven (waarvan alléén de mond der haven buiten de onteigeningszone valt) en het omliggend Terrein waarop (in de figuur) zijn geprojecteerd, de Plantsoenen, Singel, Hoof verkeers- wegen alsmede de Bruto-Bouwterrein blokken. \') De Bruto-Bouwterrein blokken zijn elk van etui nummer voorzien (1—30). De zone, die buiten den onteigeningsgrens valt, en dientengevolge alléén in de lusten en niet in de lasten der overige perceelen deelt, is met sterretjes omgeven. (Zie over deze zone de noot op pag. 17.) bij Figuur II. De (van nummers voorziene) Br ulo-Bouwterrein blokken, aan één gevoegd, vormen ééne figuur. (Veel gelijkenis toonend met de figuur der provincie Overijssel.)
		(!) Onder Bruto bouwterrein blokken verstaan wij de Netto-bouw- terrein blokken zijstraten.

-ocr page 26-

		24
		bij Figuur III. Dezelfde figuur als   de voorgaande: doch zijn de nummers en grenzen   der Bruto-Bouwterrein blokken weggelaten. bij Figuur IV. Dezelfde figuur als de voorgaande: doch verdeeld in twee paralellograms (I, II) -f- één trapezium, (III), waarvan de hoogte gelijk is aan de breedte van het ontworpen havenoppervlak. De overblijvende stukken der figuur zijn gearceerd en niet letters\' (A-H) voorzien. Plaat II (Schaal 1 a 10.000). bij Figuur V. De voorgaande figuur in twee bijeen behoorende gedeelten gescheiden. Het eerste gedeelte ontstaan uit de aaneenvoeging der belde parallellogrammen (I en II) en het trapezium (III) welke drie te samen één trapezium I-II-III, (A) vormen van gelijke opp. en van gelijke hoogte. De overblijvende gearceerde gedeelten (A-H; tot ééne figuur (B) aan eengevoegd. bij Figuur VI. Dezelfde figuur als de voorgaande: doch met weglating der arceering en letters in figuur B. bij Figuur VII. Dezelfde figuur als de voorgaande: doch figuur B (der voorgaande figuur) is wederom verdeeld in één parallellogram (IV) waarvan de hoogte wederom gelijk is aan de breedte van het ontworpen havenoppervlak.

-ocr page 27-

		■25
		De overblijvende gedeelten (der figuur B) zijn wederom gearceerd en met (kleine) letters (a—h) aangegeven. Figuur VIII. A: Het Trapezium I-II-III, reeds geteekend in de figuren V, VI en VII als A. B: Het Parallellogram (IV) uit de figuur B der voorgaande figuur (VII) uitgenomen en afzonderlijk geteekend. C: De overblijvende gedeelten van tig. B der voorgaande figuur tot ééne figuur aanééngevoegd. bij Figuur IX. A en B der voorgaande figuur wederom tot één Trapezium vereenigd (I, II, III, IV.) In C der voorgaande figuur de arceering en letters weggelaten. bij Figuur X. Dezelfde figuur als de voorgaande: van fig. C der voorgaande figuur (IX) is wederom gemaakt een parallel- logram (V) waarvan de hoogte wederom gelijk is aan de breedte van het ontworpen havenoppervlak. bij Figuur XI. Het parallellogram (V) der voorgaande figuur vereenigd met liet trapezium (I, II, IV, III) tot één trapezim, (I, II, IV, V, III). Dit laatste Trapezium geeft ons aan de oppervlakte van het Bruto Bouwterreinblok, gevormd door de aaneen- voeging der Bruto Bouwterreinblokjes van figuur I (Plaat I), de hoogte van dit Trapezium is gelijk aan de breedte van het ontworpen havenoppervlak.

-ocr page 28-

		26
		Plaat III (Schaal 1 a 10.000): bij Figuur XII. Figuur XII = aan figuur XI met weglating der Romein- sche cijfers (I—V). bij Figuur XII r. Het Trapezium herleid tot een Rechthoek van gelijke oppervlakte en hoogte. bij Figuur XIV. De herleide Rechthoek der voorgaande figuur. (Bruto- Bouivterrein Blok). bij Figuur XV. De Rechthoek der voorgaande figuur (Bruto-Bouwterrein Blok) is door eene Loodlijn in Twee Rechthoeken verdeeld zoodanig dat het oppervlak van den kleinen Rechthoek (zwart geteekend) het één vijfde gedeelte is van het opp. van den geheelen Rechthoek. — Nu is Opp. Oeheele Rechthoek = opp Jïrwfo-Bouwterrein. „ Kleine (zwarte) „ = „ Zijstraten.—(\') Opp. Roode Rechthoek = opp. Netto Bouwterrein. bij Figuur XVI. A: Het ontworpen Ha venoppervlak herleid tot een Rechthoek (A B C D) van gelijke oppervlakte en gelijke hoogte. B: Deze Rechthoek (A B C D) afzonderlijk geteekend.
		(\') Wij hebbon voor de oppervlakte der ci/Vtraton in rekening gebracht het één rijfde gedeelte van het Bruto Bouwterrein oppervlak, hetgeen zeker niet te laag is genomen.

-ocr page 29-

		•27
		bij Figuur XVII. Vergelijking van het Netto-Bouwterrein oppervlak met het ontworpen Havenoppervlak. Roode Rechthoek (van fig. XV) = Netto Bouwterrein oppervlak. Blauwe Rechthoek (van fig. XVI) = Haven oppervlak. Hieruit volgt gemakkelijk de Berekening van het Netto Bouwterrein oppervlak daar het oppervlak der haven bekend is. Dit laatste bedraagt ± (>0 Hectaren. De oppervlakken toch dezer beide Rechthoeken, (wier hoogte gelijk is) verhouden zich als de liggende zijden dier Rechthoeken. Dus : Opp. Boode Rechthoek: opp. Blauwe Rechthoek = E F: A B. Netto Bouwterrein opp: opp. Haven = E F: A B Waaruit volgt: E F Netto Bouwterrein opp. = . „- X opp. haven. , = ^-J X ± 60 H.A. («) De lengte van E F en A B kunnen uit de figuur worden gemeten en bedragen: E F = 31 c.M en A B - 18.6 c.M. F F          31           310 5 : 62 j}
		A B ~ 18.6         186 \' 3 X 62 2 E F                             5 In vergelijking u hebben wij dus x^te vervangen door-=• Waaruit volgt: 5 Netto Bouwterrein opp. = „X ± 60 HA. = ± 100 HA. Netto Bouwterrein opp. is Groot Zegge ± Honderd Hectare.