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Congres International d'Agrienltnre

a La Haye en 1891.

Section V. Economie Rurale.

a. Les Rapports entre le propriétaire et Vexploitant du sol. Contrat de bail a ferme et de métayage.

RAPPORT DE

Monsieur J. Baron d'AlMIS DE BOUHOÜILL,

(loetenr en droit, et professenr d'éeonomie politique a rUniversité d'Utreelit. (5-— —quot;E)

ÜUESTIONNAIR E.

I. Paut-il accorder aii fermier sortant un droit d'indem-nité en raison des ameliorations, qu'il a réalisées?

II. Cette indemnité doit-elle être a. un capital ?

ou h. une rente temporaire ?

Si elle est une rente, doit elle être payée

a. par le propriétaire ?

ou b. par celui qui succède au fermier sortant dans la culture, a titre analogue de bail a, ferme ?

III. Doit-on faire une distinction entre les diverses ameliorations, de la sorte que pour les plus importantes (savoir les ameliorations foncières) le consentement du propriétaire soit nécessaire?

IV. Faut-il partager la plus-value entre le propriétaire et le fermier? La loi devra-t-elle statuer sur ce partage par regie générale?

V. Le fermier sortant sera-t-il privilégié aux créanciers hypothécaires ? .

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VI. Ay ant droit a une rente temporaire, le fermier sortant n'aura-t-il pas droit d'opposition centre les banx, que le propriétaire vondra faire avec les nouveaux exploitants ?

VII. Conservera-t-on a 1'égard de 1'indemnité le principe de la. liberté des contrats?

VIII. La loi dcvra-t-ellc défendre au fermier de renoncer d'avance a la remise de prix en cas fortuits ordinaires et extraordinaires ?

IX. Le contrat de métayage est-il recommandable?

Dans les pays d'ancienne civilisation, notamment dans 1'Europe occidentale, 1'agricultenr, s'il veut faire face a la concurrence des nouveaux pays, doit s'émanciper de la simple routine. II est oblige d'appliquer a la terre le capital et le travail dans une mesure inconnue autrefois. Voila son senl moyen d'augmenter les produits et d'en améliorer la qualité. La grande variété des produits, 1'achat des semences, des machines, et dos engrais, tont ccla exige en lui des connais-sances approfondies. Pour qu'il vende avec succes ses produits sur des marches prochains ou éloignés, il faut qu'il s'entende au commerce. Ses risques, il est vrai, sont en quelque sorte diminués. Ceux des épizooties et des inondations, grace au progres de 1'hygiëne et de 1'art des ingénieurs, ne le menacent ])liis autant qu'autrefois. On peut même dire que les oscillations des ])rix sont deveiraes moindres. ]\Iais les intempéries sont restées. Les risques de la production se sont augmentés a cause des plus grandes exigences quant a la qualité. L'appli-cation de capitaux comporte la chance de les perdre; elle ne porte des fruits que quand elle se fait avec prudence a 1'appui d'un travail assidu et d'une surveillance scrupuleuse.

Juslt;iu'a (|ucl ])oint le contrat de Fermage („bail a fermequot;, art. 1711 du Code Civil francais) favorise-t-il 1'agriculture intensive? Le propriétaire partage-t-il équitablemcnt les risques du fermier?

Je vais traiter ces deux questions.

§ 1. Le bail a ferme et la culture intensive.

Le fermage est, au point de vue économique, une association entre le propriétaire et 1'exploitant. Le premier possède la terre avec tout ce qui y est attaché a perpétuelle demeure; le second possède le capital d'exploitation et le travail. En

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général cette combinaison est heureuse. Elle compense cct inconvenient que bien souvent le propriétaire ne possède ui 1'occasion, ni 1'envie ni les connaissancel nécessaires pour exploiter lui-meme; tandis que de 1'autre cöté 1'agriculteur pent vouer plus exclusivement et en plus large mesure son capital a, 1'exploitation du sol. Cependant ce contrat parait avoir un revers important. La terre est un agent de production d'une nature très-compliquée. Les qualités naturelles et indestructibles y jouent un moindre role, que beaucoup de personnes ne croient. Le sol peut être détérioré, épuisé; les constructions peuvent être negligees; les mauvaises herbes peuvent prendre le dessus. Vers la fin de son bail le fermier n'a aucun intérêt a 1'amélioration de l'héritage, bien plutot intérêtS, une grande production momcntanée, fut-ce au dépens de la force productrice. II n'est pas certain que son bail sera prolongé; pourquoi dépensera-t-il son capital et son travail au profit de son successeur?

La question, comment il faut remédicr a ce défaut, a soulcvé mainte discussion et a attiré les soins des législateurs. En 1875 1'Angleterre s'est donné une loi „pour amender la „législation relative aux locations agricolesquot; {„The aqricul-„lural holdings act {England) 1875quot;), modiliée dans quelques parties essentielles par une loi du même nom du 25 Aoüt 1883. Au Congres international d'agriculture, tenu a Paris du 4 au 11 Juillet 1889, cette (]uestion a soulevé grand intérêt. Les sociétés agricoles de la France se sont prononcées a diverses occasions sur ce sujet, sans se mettre d'accord toutefois. II y a eu des propositions de loi dans la Chambre des Deputes frangaise. 5bus jusqu' a ce moment 1'Europe continentale n'a pu prendre des mesares, qui sur ce point protègent suffisamment les intéréts de la production.

A une séance de la Société hollandaise de Statistique (tenue a Rotterdam en 1889) on a nié qu'il y a ici une lacune dans la loi civile: le fermier sortant, qui a amélioré l'héritage rural, doit être considéré, a-t-on dit, comme gérant des affaires d'autrui, et comme tel il a droit a 1'indem-nité, selon art. 1375 du Code Civil franyais (correspondant a art. 1393 du Code Civil hollandais); „Le maitre, dont I'affaive „a été bien administrée, doit remplir les engagements (pie „le gérant a contractés en son nom, 1'indemniser dc tons „les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser „tmUes les d'epenses utiles ou nécessaires qu'il a faites.quot; T^a jurisprudence cependant ne partage pas cetto opinion. Et pour cause. Le fermier n'a pas la volonté de gérer les affaires d'autrui {animus alienn negotia gerendi); e'est sa propre affaire, qu'il soigne. Si il la fin du bail le sol se trouve en meilleure condition qu'au commencement, ce bénéficc du

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propriétaire n'a pap été le but du fermier, mais il est la eonséquence involontaire de son travail, le corrolaire inci-dentel de la gestion pour lui-même. Pour établir 1'obligation du propriétaire a payer 1'indemnité, on ne peut même invo-quer le principe que, en cas contraire, il serait enrichi sans muse. La célèbre regie, qu'on trouve dans le droit romain (Dig. lib. L, tit. 17, § 20(): „Jure naturae aequum est, nc-„minem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletio-,,reniquot;) n'est pas admise dans nos lois comme fondement general des actions. Du reste cette regie est tres vague; par le mot injuria elle évite de donner une solution veritable, car il s'agit précisément de savoir si le propriétaire s'enrichit au dépens du droit du fermier.

Le défaut économique du contrat de fermage existe done réellement. Vers la fin de chaque bail il y a des intéréts opposés, d'abord au détriment du propriétaire, ensuite au détriment de la production. Ce manque d'harmonie se mon-tre surtout la oü, sous la pression de la concurrence, les prix de location se sont élevés a 1'extrême. L'exploitant temporaire y prend facilement recours a 1'éreintement du sol; en tons cas il s'abstient de .'améliorer.

II y a beaucoup de stipulations, par lesquelles 1c propriétaire peilt venir a la rencontre de eet inconvénient. 11 peut rendre la durée du bail (1) plus longue; il peut convenir sur la prolongation plus longtemps avant 1'expiration du bail courant (2) ; il peut défendre par contrat les cultures épuisantes dans les dernières années; il peut s'efforcer u rendre le controle sur 1'observanee des stipulations ])lus effi-cace; il peut en venir plus généralement il des locations sous main et quitter autant que possible la pratique des locations publiques, paree que cette pratique fait recbercber plutot de hauts prix que de bons agriculteurs; il peut même favoriser 1'idée de faire évaluer par expertise le prix a payer (3); mais tous ces expédients, de quelque importance

cl) Dans les Pays-Bas les baux a ferme des terres sans habitation («los »landquot;) se font souvent d'pnnée a année; ceux des autres ten-es se font pour des temps trés dillérents, variant pour la plupart entre 3 et 7 ans selon les dillérents modes de culture. Les baux d'une durée plus longue sont relativement assez exceptionnels; la province de Zélande parait ètre la senle, on les baux de 7, de '14 ou de 21 années sont de coutnrne. On trouve des données plus précises dans le Rapport de la Commission d'enquête agricole (Tome IV, p. '24 et 25) publié a la Haye, -1890.

En Angleterre et en Ecosse les baux durent souvent 19 années.

(2) Dans Tile d'Over Flakkée (Pays Basquot;* l'usage est de décider sur la prolongation trois années avant la lin du bail courant. (M. C. J. H. van den Broek, Vragen des Tijds, Nov. 1889).

(3) En Frise on a recommandé vivement de faire fixer les loyers par des experts. 11 n'y a cependant que trés peu de propriétaires qui ont suivi ce conseil.

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qu'ils soient dans La pratique, doivent ftre confiés an juge-ment libre des ])arties. A eet égard le législateur, qui vou-drait contraindre les parties par des regies fixes et immua-bles, causerait bien vite dc grands torts parce que la variété intinie des localités et des intéréts personnels n'admet pas mie regie générale obligatoire. Une restriction du droit du propriétaire aménerait une dépréciation de la propriété elle-même, surtout de la petite propriété. Elle ferait hésiter davantage les capitalistes d'appliquer leurs eapitaux a lenrs terres, et entraverait ainsi la culture intensive au lieu de favoriser la production. Ce que le législateur peut faire c'est enlever un obstacle contre les ameliorations de la part des fermiers, en veillant que celui qui les effectue en tire lui-même le profit.

Ce principe est de toute justice. Seulement il est d'une application difficile. La loi anglaise de 1883 en oft're la preuve.

Cependant avant d'analyser la loi anglaise, je mentionne encore une stipulation ingénieuse, imaginée par un agriculteur anglais. Lord Kames, dont voici le mécanisme (1): IA' preneur qui, a, 1'expi ration du bail, désire le renouveler, avertit le propriétaire, en lui offrant pour le nouveau bail une augmentation de tant pour cent sur 1'ancien prix, et le contrat primitif a fixé le minimum de cette augmentation. Supposons par exemple qu'elle soit de 100 francs. Si le bailleur accepte la proposition, le bail est renouvelé et le fermage annuel nouveau est de 100 francs plus élevé que 1'ancien. Si, au contraire, le bailleur trouve insuffisante 1'offre qui lui est faite et ne peut arriver il s'entendre avec le fermier sur le quantum de l'augmentation, le bail n'est pas renouvelé, et, a titre de dédommagement, le propriétaire doit payer au fermier sortant une somme égale a dix fois le montant de l'augmentation annuelle offerte par 1'occupant, soit, dans 1'exemple précédemment choisi, 1000 francs.

Cette combinaison ne résout pas toutes les difficultés. Elle traite principalement des conditions d'un nouveau bail; les améliorations réalisées durant le bail en cours n'y gagnent une indemnité que par accident. Le propriétaire peut avoir des motifs sérieux pour ne pas prolonger le bail sans trouver insuffisante l'augmentation, que le fermier lui offre. Ce fermier peut être un paresseux, un negligent, adonné aux boissons alcooliques, qui s'achemine vers 1'insolvabilité. Dans tous ces

(1) Je lais la description de la clause de Lord Kames, cornme je l'ai trouvée dans la Note sur les 13aux a Ferme, que M. Albert Cazeneuve a présentée au Congres agricole de Lille en 1886.

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cas il n'y a pas de raison valable pour que le propriétaire paie an fermier un capital a cause do non-renouvellement de bail. L'offre du fermier d'augmenter le prix peut être une simple speculation de sa part, sans être fondé sur quel-que amelioration réalisée.

L'exemple de cette combinaison protive de nouveau (pie les contrats libres ne protègent pas aisément 1'intêrêt du fermier a faire des ameliorations. En Angleterre e'est le légis-latcur qui a pris soin de eet intérêt.

§ 2. Analyse et critique de ia loi anglaise.

II ne para it pas juste d'imposer au propriétaire 1'obli-gation de payer au fermier a la fin du bail une plus-value, qu'il n'a jamais désirée, qui peut-étre même lui a été impo-sée. Los Romains disaiont nemini beneficium obtruditur; de ])liis forte raison personne n'ost obligo d'aehoter un bénéfiee. Le fermier deviondrait créancier du propriétaire, c'est-a-dire en maint cas, de quelqu'un qui no possêde que cette torre, d'une veuve, d'un minenr, ou même d'un capitaliste, ijui a engage le roste de son capital dans d'autros affaires, desquelles il no peut lo retirer sans grave inconvenient. Dans tons cos cas la créance du fermier aménerait 1'expropriation du propriétaire. Le désir do laisser intact le droit de propriété a sans douto inspire 1'article 555 du (quot;ode Civil francais (cor-respondant aux art. 658—660 du Code hollandais) : „Lorsquo „los plantations, constructions et ouvrages out été faits par „un tiers et avoc ses matérianx, le propriétaire du fonds a „le droit ou de les retonir, on dquot;obligor le tiers il les onlovor. „Si lo propriétaire du fonds demando la suppression des „plantations et constructions, clle est au frais de celui qui „les a faitos, sans aucune indemnité pour lui; il peut même „être condamné a des dommages et intéréts, s'il y a lieu, „pour le préjudico que peut avoir éprouvé lo propriétaire „du fonds. Si le propriétaire préfère consorver cos plantations, „il doit le remboursement de la valour des matériaux et du „prix de la main d'oeuvre, sans égard a la plus ou moins „grande augmentation de valour, que le fonds a pn rece-

„voir.....quot; Ce même respect pour la propriété a obligé lo

législateur anglais Èl oxiger pour les ameliorations les plus importantes le consontement du bailleur. La loi anglaise los réunit dans la liste suivante (1) :

(Iquot;! Voir la première liste annexée a.la loi Anglaise de ISSS. Au con-grès international de Paris en 1880 on a voulu designer les ameliorations sus-nommées par un noni collectif: ameliorations foncii'res, tandisqu'on réservait pour les autres le nom d'améliorations culturales (comptes rendus, p. 325).

Nous allons nous servir de ces expressions, quoiqu'elles ne soient pas d'une parfaite exactitude.

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1. Construction ou agrandissement cles batiments;

2. Formation de silos;

3. Etablissement de paturages permanents;

4. D'oseraies;

5. De prairies inondées, et de travaux d'irrigation;

6. De jardins;

7. De routes et de ponts;

8. De canaux, d'étangs, de puits, de réservoirs, ou de toute autre construction destinée ii employer 1'eau comme force ou en nature;

9. De clotures;

10. Plantation de houblon;

11. De verger, ou d'arbrisseaux a fruits;

12. Défrichement;

13. Changement de la nature de culture;

14. Construction de quais ou de digues contre les Hots. Mais la loi anglaise n'exige pas de consentement pour les ameliorations culturales, mentionnées dans les deux autres parties de la liste, savoir:

15. Le drainage. Pour ce travail le fermier doit faire une notification au landlord, et lui dunner 1'option d'achever le travail lui-même. Art. 4 present: „Si le bailleur ne prend ,,pas 1'initiative ou s'il ne pent achever son entreprise en „temps convenable, le tenancier sera libre d'exécuter le „travail lui-même, et de reclamer en conséquence l'indemnité ,,de la plus-valuequot;.

16. Diffusion sur le sol d'os non dissous;

17. Chaulement;

18. 19, 20 et 21. Marnage et emploi de matières analogues ;

22. Emploi d'engrais artificiels ou autres, achetés;

23. Entretien sur la ferme de bétail, do inoutons, de pores et autres animaux non produits par la ferme.

Pour tous ces travaux le tenancier, entièrement libre, peut reclamer a la fin du bail une indemnité. Qu'est-ce-qui a lieu si le propriétaire ne paie pas de suite? Le fermier (ou celui qui le paie et lui succède par conséquent dans son droit contre le propriétaire) obtient une inscription sur le fonds a un capital, portant intérêt ou annuités, fixés par jugement arbitral ou par jugement de la Cour de Comté. La conséquence de non-payement n'est pas mentionnée dans la loi de 1883; jo ne puis me figurer qu'elle soit autre que 1'exécu-tion du fonds, e'est il dire 1'expropriation.

La seconde diffioulté résultc; de la nécessité d'évaluer les ameliorations prétendues ou réelles, qui, étant incorporées dans le sol, sont invisibles et qui parfois sont d'une utilité contestable, l^a loi anglaise en contie 1'estimation a des experts, sous réserve „que la plus-value ne comprendra pas ce qui

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„ressort de la fertilité naturelle dn solquot; (1). Inutile de. dire que des questions de fait excessivement difliciles doivent se présenter il des experts consciencieux. Ces experts, sont-ils exempts de prejugés? N'évaluent-ils pas trop bas les ameliorations, qui se font d'après de nouvelles méthodes? La plus-value de la terre est le résultat non-seulement du travail ou du capital du tenancier, mais aussi des forces naturelles du sol; — comment distingner ces divers éléments? Or, s'il y a une vérité incontestable, c'est que ces forces naturelles ne sont pas la propriété du fermier, mais celle du propriétaire (2).

Nous verrons tantót que les ditticultés de 1'expertise, rencontrées autrefois en Prusse, n'ont pas été sans influence sur la législation prussienne d'aujourd'hui.

La première loi anglaise, celle de 1875, avait reconnu expressément, en art. 54, la liberté des jjarties a faire des conventions, contraires a la loi. Aussitót les propriétaires se mirent en garde contre les reclamations dc leurs fermiers. En faisant de nouveaux contrats ils firent renoncer d'avance les fermiers a toute indemnité pour les améliorations, aux-quelles les bailleurs n'auraient pas consenti. La loi suivante de 1888 a singulièrement modifié cette liberté des conventions. Ellc établit (art. 55) que „tout contrat, accord, convention, „par lequel le fermier renoncerait a son droit de demander „une indemnité en raison d'améliorations agricoles (a 1'excep-„tion d'un reglement d'indemnité amiable) sera sur ce chef „nul, et de nul effet en droit et en équité.quot; Tl reste cepen-dant a croire que malgré cette disposition de la loi beaucoup de fermiers cherchent d'avance le consentement du propriétaire. La loi a beau donner des droits, elle ne peut supprimer la dépendance dc fait, dans laquelle les tenanciers se trouvent. Le fermier, qui intente un proces pour ce qu'il a opéré sans consentement du landlord, ne trouvera pas aisément une nouvelle ferme.

La loi anglaise amène les parties a se démêler entre elles par des règlements il l'amiable; elle donne au fermier un

(1) Art. quot;1: ».....provided always that in estimating any huprove-

■gt;ment there shall not be taken into account as part of the improvement »made by the tenant what is justly due to the inherent capabilities of »the soilquot;.

(2) Get argument est releve' par le Due d'Argyll; «Essay on the com-quot;inercial principles applicable to contracts for the hire of landquot;, Londres, 1877, p. 30 et 31. Puis, il a joué un grand role au Parlement anglais. Le partage de la plus-value entière entre le propriétaire et le fermier sortant fut introduit dans la loi par un amendement de M. Michael Hicks-Beach, et étendu ensuite dans la Chambre des Pairs aux améliorations de toutes les trois classes. Comp. Hansard's Parliamentary Debates, discussions de IS .luillet et 10 Aout 1883.

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droit très-tranchant, mais 1'excrcice de ce droit rencontre des obstacles pratiques qui font souvent préférer une transaction (1). Cependant une telle loi peut-elle nous satisfaire ? Si le fcrmier sortant ne cherche pas une nouvelle ferme, il n'aura aucun motif a modérer ses reclamations. (In se plaint en Angleterre des exigences des tenanciers sortants, et des hautes indem-nités, accordées par les arbitres. La longueur et 1'issuc incertaine du procés otfrcnt une diflicolté pour chacune des deux parties: qu'on cherche il éviter ces procés est une preuve que la loi elle même n'est pas satisfaisante. L'inscription, que le fermier sortant obtient sur le fonds, est probablement une source de complications futures. En somme la distinction entre les ameliorations foncières et culturales prouve être en maint cas arbitraire.

§ o. Système a adopter.

Une loi semblable a celle de 1'Anglcterre est elle desirable sur le continent? Précisons les faits. Malgré la lacune apparente du contrat de fermage quant a son effct économique nous rencontrons en France, en Belgique et dans les Pays-Bas un fait surprenant. Les terres, exploitées dircctcment par le propriétaire, ne paraissent être a la longue aucunement en meilleur état que les terres en fermage. Invitez un connais-seur a parcourir les provinces et les champs, demandez lui de designer les terres en fermage et celles d'exploitation directe, bientót il avouera que la difference n'est pas visible (2). C'est que les heritages ruraux, exploités par le propriétaire, malgré les soins plus actifs et continuels, ne profitent pas de 1'association heu reuse des èapitaux de deux parties intéressées; chez le propriétaire-exploitant le capital d'exploitation fait souvent défaut. En second lieu les améliorations culturales sont d'un effet passager et temporaire: le benefice s'épuise par la production plus abondante elle-mêmc et en outre par

(*1) Voir le référé de M. N. G. Pierson ii la séance de la Société hollan-daise de Statistique (Rotterdam •1889), publie dans les «Bijdragen van liet Statistisch Instituutquot;, no. 2, ISSO, p. LXX1I.

(2) Bulletin des séances de la Société nationale d'agriculture de France, Année ISOl, no. 3, p. 193: » ... Pourtant nos plus riches contrées nous «démontrent qu'il s'en faut de beaucoup que le fermage soit incompatible navec la culture améliorante, puisque mille part ailleurs que dans ces «contrées, la terre ne se couvre de récoltes plus abondantes et ne s'exploite »par des cultivateurs plus habilesquot;.

Dr. de Jager (Sociaal Weekblad, 2 Mei 1891) nie pour la Frise la possi-bilité de voir la difference entre les terres de fermage et de faire-valoir direct. M. C. J. H. van den Broek (Vragen des Tijds, Nov. 1889, p. 120) croit que, faisant exception pour les cas tout a fait extraordinaires, on ne peut distinguer sur l'ile d'Over Flakkée (Pays Bas) les terres de fermage et celles d'expfoitation directe, même oü ces divers modes d'exploitation sont continués depuis des slècles.

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1c cours du temps. Même ce qui parait être le plus durable, les ameliorations foucières, les constructions, les plantations, clles vieillissent, s'amoindrissent, deviennent superflues par de nouvelles méthodes ou perdent leur utilité paree qu'elles ne ponrvoient plus a des exigences plus récentes. Le contrat de fermage semble done ne pas nuire a la situation agricole, prise dans son ensemble. C'est plutót a la production, qu'il ports atteinte, quoique seulement an commencement de chaquc nouveau bail, done d'une manière passagère et intermittente.

En Angleterre, oü les intéréts, que nous comprenons dans 1'idée de Propriété, sont souvent divisés entre plusieurs per-sonnes sous diverses qualités juridi(|ues, la nécessité de pousser les fermiers a des ameliorations parait avoir été trés impérieuse. Chez nous les propriétaires, étant presque toujours les intéressés exclusifs, en réalisent déja beaucoup. Néan-moins c'est aussi chez nous que le défaut économique du contrat de fermage cause du tort a la production. Si la loi peut prévenir ce tort, en stimulant l'esprit d'entreprise du fermier méme vers la fin du bail, 1'intérêt général y trouvera un bénéfice.

P(jur satisfaire aux besoins économiques autant qu'a la justice, il faut suivre la nature des faits. Par Pamélioration 1c fermier est devenu co-intéressé dans la terre d'autrui. C'est de son pro pre choix qu'il y a inséparablement incorporé son travail ou son capital; il ne serait done pas juste de lui donner le droit d'exiger un capital de la bourse du propriétaire et de se soustraire ensuite aux aléas de l'explouation. Qu'il reste associé au point de vue économique autant que son intérét sera censé existor, c'est-a-dire autant que Pamélioration donnera un surcroit de production. Le seul moyen équitable do le faire jouir de ce surcroit sera de lui assignor temporairement une rente. Et comme le surcroit est dü en partie aux forces naturelles de la terre, eette rente ne devra être qu'un quote-part de la plus-value annuelle.

Voilil, je crois, des principes simples, qui se lient étroi-tement aux faits. II devra s'agir d'une rente, a payer pour un temps défini soit par le propriétaire soit par le fernier entrant. Jl faut choisir entre ces deux. Dans le Parlement Anglais, un seul deputé, M. Storer, parait avoir eu 1'idée de rendre le fermier entrant responsable de 1'indemnité envers le fermier sortant. Mais son amendement, qui du reste était assez mal rédigé, fut retiré après une courte discussion (1). En vérité, si 1'on charge le fermier entrant de 1'obligation de payer un capital, la combinaison rencontre des obstacles sérieux. Mais on peut le charger d'une rente pendant un

(1) Comp. Hansard's Parliamentary Debates, le (5^me volume de la Session 1883, p. 1741.

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temps defini a titre analogue de fermage. C'est lui qui recueille le surcroit de production du au travail de son prédc-cesseur; done, qu'il le paye annuellement a celui-ci.

Voyons maintenant ce systeme de plus pres, et supposons (pie ce ne soit pas le propriétaire, mais le fermier entrant, qui liar la loi sera charge de la elite rente.

Quelle sera la position du rentier temporaire envers le propriétaire, envers le nouveau fermier et envers les créan-ciers hypothécaires ?

Le fermier sortant n'aura aucun droit contrc le propriétaire comme tel. Ayant droit a une rente, qui représente un quote-part du surcroit de production, il pourra seulement exiger la somme due de celui, qui lui succède dans la culture. Ici unc difficulté surgit; les baux nouveaux pourront-ils se faire sans son consentenient? Pour éviter des complications sérieuses, je refuserais au fermier sortant tout droit d'immixtion aux conditions du nouveau bail ou an choix du nouveau fermier; — il s'est mêlé des choses d'autrui, et 1'équité exige (pi'il prenne une place subalterne dans la gestion ultérieure. 11 devra se contenter d'une créance annuelle envers tout nouvel exploitant, payable a concurrence avec le propriétaire, il titre analogue de fermage de manière (pie 1'exploitant puisse se prévaloir du droit de remise dans les cas prévus par les articles 1769—1773 du Code Civil francais (correspondants aux art. 1()28—1631 du Code hollandais). Comme son droit engagera par conséquent des tiers (1), il devra en faire inscription dans les registres publics.

Te m'imagine que dans la pratique le systeme fonctionnera comme suit. Supposons que le fermier sortant ait pri.s inscription pour une rente de 100 francs pendant cinq années. Le fermier entrant, sachant par le registre public qu'il est chargé de cette rente, donne pendant ce temps au propriétaire un prix de fermage, calcnlé selon la valeur annuelle de la ferme améliorée moins la rente. Par le fait qu'il succède dans la culture, il devient débiteur de son prédé-cesseur. II est responsable de tons ses biens; mais en cas fortuits ordinaires ou extraordinaires le créancier devra se

(1) L'ohligation eiitic le fermier sortant et les tiers, qui lui succodent dans la culture, ne résulte pas d'une convention mais du fait de la succession (compare/ an. i370 Code Civil francais). Une pareille cause d'obli-gation se trouve déja reconnue dans art. 1777 du Code civil : »[,e fermier «sortant doit laisser a celui qui lui succède dans la culture, les logements «convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; «et reciproquement le fermier entrant doit procurer ii celui qui sort, les «logements convenables et autres facilités pour la consommation des four-»rages et pour les récoltes restant a faire.quot; Dans les actions, qui résultent de cet article, le proprictaire n'est pas partie.

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soumettrc a tine remise sur la rente, ainsi que le propriétaire le doit selon la legislation actuelle sur le prix de fermage.

Quant aux créanciers hypothécaires, il me parait juste que le fermier sortant leur soit privilégié. II est vrai que „1'hypotheque acquise s'étend il toutes les ameliorations „survenues it 1'immeuble hypothéquéquot; (art. 2133 du code civil francais, art. 1211 du code hollandais), mais il ne faut pas perdre de vue, que les mêmes codes donnent au tiers-détenteur le droit de répéter des créanciers hypothécaires „ses impenses et ameliorations jusqu'a concurrence dc la „plus-value résultant de 1'améliorationquot; (art. 2175 du code franc;ais, art. 1251 du code hollandais). Aiissi le fermier sortant pourra être privilégié par rapport a tout créancier, qui aura pris inscription après lui sans son consentement. L'effet de ce privilège sera que, en cas de vente par un créancier hypothécaire, le nouvel acquéreur obtiendra le fonds sans qu'il soit purgé de la rente.

Eeste encore la question de 1'expertise. II va sans dire, que le juge, qui rendra le jugement, se fera instruire par des experts. Faut-il lui imposer des régies sur la manière d'éva-luer la plus-value, comme le fit la loi anglaise de 1875 (1) ? La nouvelle loi de 1883 les a supprimées. Faut-il imposer des regies sur le partage de la plus-value entre le propriétaire et le fermier, comme dans la Chambre des députés franc/ais 1'ont proposé le 7 Juin 1888 M. Le Souef e. a. ('/₂ pour le propriétaire), et le 2 Avril 1889 M. Thellier (^g pour le propriétaire)? L'estimation dc la plus-value totale restera toujours une question de fait assez difficile. Aussi quant au temps, pour lequel la rente doit être assignée, on devra choisir soit 1'expertise dans chaque cas particulier soit une regie générale de la loi.

Si la loi cojifère au fermier sortant un droit équitable, qui ne gêne pas Ie propriétaire, il n'y aura pas lieu a dévier du principe fondamental de notre loi civile, que les parties ont le droit de disposer de leurs intéréts privés comme bon Icut semble, et que par conséquent le fermier pourra renoncer d'avance a toute indemnité.

§ 4. Droit civil prussien.

Le droit civil prussien (allgemeines Landrecht für die preus-sischen Staaten) contient les dispositions suivantes (Partie I, titrc 21, § 280);

(1) Art. 6 de la loi de 1875 considéra le bónélice comme épuisé après l'expiration de 20 ans pom' les améliorations de la première classe, de 7 ans pour celles de la seconde, et pour 3 ans pour celles de la troisième, et ordonna d'estimer le montant d'indemnité selon ces délais.

Sect. V a.

„Wegen Vergütmig oder Zurüeknahme gemachter Verbes-„semugen iindet in dor Kegel eben das statt, was beim N iesz-„brauche verordnet ist;quot; § 2.S1; „Doch kann der Pachter oder „Miether den Verpachter oder Vermiether zur Einwilligung „in zu machenden Verbesserungen in keinem Falie nöthi-„gen . . § 124: „Wegen Verbesserungen der zum Niesz-„brauche eingeraumt gewesenen Sachen können der Niesz-„braucher und dessen Erben nur in sofern Vergütung fordern „als dieselben mit ausdrücklicher schriftlicher Genehmigung „des Eigenthümers gemacht worden.quot; A défaut de ceconsen-tement il n'a que le droit de reprise a la fin de la jouissance. ponrvu que le fonds soit remis dans 1'ancien état (§ 13Ó et § 131).

Ces dispositions péremptoires sont faites avec intention. Autrefois la pratique judiciaire en Prusse avait reconnu Ie droit du fermier aortant a une indemnité. Le jurisconsulte Suarez, qui a eu une large part dans la composition du droit civil prussien, a fait un mémoire (1), dans lequel il a énuméré les motifs qui ont fait supprimer la dite pratique: „elle „contient une riche source de procés longs et couteux. „On peut discuter bien longtemps sur la question si une „amelioration prétendue en est une en réalité. L'estimation „de la valeur par des experts est, comme toute autre evaluation, bien contestable. La compensation du prix dépensé, „qui doit entrer en balance contre la valeur, est une nouvelle „cause d'instructions amples et couteuses.quot;

II existe cependant une exception au principe qu'il n'y adroit a indemnité qu'en cas de consentement du propriétaire. L'usufruitier et le fermier peuvent suppleer au refus de consentement par un ordre du juge (§ 128) dans les circonstances mentionnées Partie Ie, titre XVIIl, § 238 et sqq. au sujet de hiens féodaux, e'est a dire dans les cas oü les lois du pays ordonnent des ameliorations. Ce qui est cependant a remarquer, paree qu'il s'y trouve une analogie avec le système que j'ai eu l'honneur de développer, e'est que dans ce cas le seigneur n'est oblige d'engager que les fruits de sa propriété et pour un temps défini (§ 239). Même quand le seigneur anra consenti il 1'obligation, i! y a présomption qu'il n'a pas engage la substance de son droit féodal, mais seulement les fruits (§ 244).

De cette manière la loi prussien ne a jjris soin que le seigneur ne put être exproprie a cause de dettes, qu'il a du contractei- pour payer des ameliorations, auxquelles il n'a pas consenti.

(!) Voir le Commentaire de Dr. C. F, Koch, allgemeines Landrecht für die preussisclien Staaten, Berlin 1870, Partie le, t. 1, p. 783.

Sect. V a.

§ 5. Projets de loi en Angleterre et en Allemagne.

II y a eu deux propositions a la Chambre des Communes pour modifier les principes de la loi de 1883 sur les locations agrieoles en Angleterre:

1quot;. un projet de loi du 18 Pévrier 1890 de M. Channing et de cinq autres membres. II contient 20 articles et a pour but d'étendre les droits du fermier, en donnant droit a une indemnité non seulement au fermier sorlant, mais également au fermier restant („sitting tenantquot;) a chaque renon vel lenient du bail; ensuite en leur accordant cette indemnité même pour les ameliorations joncieres auxquelles le propriétaire n'aurait pas consenti, sauf notification préalable au propriétaire. II veut même accorder 1'indemnité la oü il n'y a pas d'amélioration physique on naturelle, mais oü la culture a été meillcure que d'ordinaire („cultivation of good husbandry „in excess of the standard of cultivation of good husbandry, ,.which the tenant was bound to maintainquot;). II veut également supprimer la réserve, t'aite par la loi de 1883, que la partie de la plus-value, due aux qualités inhérentes du sol, reste au propriétaire.

2°. Un autre projet de loi du 14 Février 1890, proposé par M. Seale-Hayne et cinq autres membres, veut rendre les ameliorations foncières indépendantes du consentement du propriétaire ; il veut donner au propriétaire le droit de prévenir pendant le cours du bail par un ordre du juge tout fait, par lequel le fermier eauserait dommage aux objets loués („to „restrain the tenant from doing any act which in the opinion „of the court would be injurious to the land and prémises, „occupied by the tenant, or to the other land and premises „of the landlordquot;).

Le Projet du Code Civil Allemnnd ne contient aucune disposition sur les améliorations foncières on culturales. Selon | 545 le fermier doit rendre 1'héritage a la fin du bail dans un état de bonne culture (1). Si le fermier entrant a du payer 1'inventaire, le § 544 lui donne a la fin du bail une indemnité pour raugmentation de 1'inventaire, sauf le droit du propriétaire de refuser les objets superflus ou trop chers. Le fermier recevra, selon § 547, également une indemnité pour 1'augmentation des produits agrieoles nécessaires a 1'exploi-

(1) § Ö4ü : ... in demjenigen wii thschaftliclien Zustande . . . welclier sicli bei der Voraussetzung ergiebt, dasz «las Grundstück wahrend der ganzen Pachtzeit bis zur Rückgewahr nach landwirthschartlichen Regeln ordnnngsmaszig bewirthschaftet worden istquot;.

Sect. V a.

tation ultérieure (1). Lc fermier, qui aura veillé aux intéréts du propriétaire comme gérant des affaires d'autrui (negotiorum gestor; „Geschaftsführung ohne Auftragquot; § 532, 514, 749 et sqq. du Projet) sera indemnisé de luöme (§ 753). Mais pour le cas le plus important et le plus fréquent au point de vue économique la Commission de Redaction s'exprime ainsi (2); „Le principe du projet comporte nécessairement que le fermier, „qui rend le fonds dans un état amélioré, notamment avec „un inventaire plus riche, n'a pas droit a une indemnité ...quot;.

§ 6. Partage du risque. Contrat de métayage.

Si 1'on modifiait le contrat de fermage de la sorte que le fermier aurait droit aux fruits do son travail même après sa sortie; si en outre on amenait les parties a une pratique sage quant au mode d'allocation, au choix du fermier, a la périodicité des baux, au controle sur la culture; le contrat ne laisserait-il plus rien a désirer?

Beaucoup de personnes affirment que le contrat de fermage, même avec les propriétaires les plus prudents, a des résultats facheux. Le fermier y reste grêvé de tous les risques techniques et commerciaux de 1'exploitation. Ces risques s'opposcnt, dit-on, a ce que le cultivateur s'engage pour un laps de temps assez long a payer au propriétaire un prix fixe, qui d'ordinaire est tellement élevé, qu'il n'y a pas de marge suffisante pour faire face aux déboires, que 1'exploitation éprouve. La situation des fermiers serait d'autant plus facheuse que beaucoup dc propriétaires ont la coutume de les faire renoncer d'avance a toute remise de prix a cause de cas fortuits ordinaires et éxtraordinaires (art. 1769—1772 Code Civil francais; art. 1628—1632 du Code Civil hollandais). De lil 1'appauvrissment de la classe des fermiers. Leurs capitaux disparaissent dans une lutte désespérée contre le mouvement retrograde des prix et dans 1'apre concurrence des jcunes laboureurs entre eux pour obtenir une ferme. Le penchant, dans mainte circonstance de la vie si heureux, de prendre légèrement les mauvaises chanccs, menace incessamment le fermier de ruine, et Pagriculture de manque dc capital.

C'est pourquoi on recommande le contrat de métayage, connu déja chez les anciens et encore assez usité dans le Midi de la Prance, par lequel „le possessenr d'nn heritage „rural lc remet pour un certain temps a un preneur, qui

(1) Le § 547 porte analogie a art. quot;1778 dn Code Civil francais: ... «Ie «fermier sortant doit anssi laisser les pailles et les engrais de l'année, s'il «les a recus lors de son entree en jouissanre; et qnand même il ne les «aurait pas recus, le propriétaire pourra les retenir suivant I estimation.quot;

(2) Motive 7.u dein Entwurfe eines bürgerlichen Gesetzbnches für das deutsche Reich (arntliche Ausgabe) Tome II, p. 'fiü, § 545.

Sect. V a.

„s'engage a le cultiver sons la condition d'en partager les „produits avec le bailleur (1)quot;.

l.e contrat, connn dans la province de Groningue (Pays Bas) sous le nom de „beklemmingquot;, est également recom-mandé. Tje propriétaire donne son fonds en loyer fixe, perpé-tnel et héréditaire ii un prix annuel tellement bas, que les eas de résiliation a cause de non-paiement sont excessivement rares. Le preneur („beklemde meyerquot;) est censé avoir un droit direct sur le fonds; il peut céder ou louer ce droit a un autre. Le revenu du propriétaire s'augmente parfois, suivant les termes assez divers des contrats, de petits cadeaux en argent ii I'occasion de mariage, de naissance, de succession en lignc collaterale, etc. Son droit de propriété se fait sentir assez lourdement seulement en cas de cbangements matériels du fonds, par exemple la division en plusieurs exploitations ou le déblai. En ces cas son consentement est nécessaire, et souvent il le fait payer bien cher.

Pour dégrêver le fermier des risques qu'il porte, la loi pourrait défendre de renoncer a la remise de prix en cas fortuits ordinaires et extraordinaires. La Commission d'enquête agricole hollandaise a recommandé cette mesure (Rapport, Tome IV, p. 31).

Dans toute cette matière la liberté des parties doit être respectée. Le bail a ferme est un contrat a forfait: le fermier se charge des risques et s'engage a un prix tixe. Or, pourquoi lui défendre un tel contrat? Le commerce et I'indnstrie s'en-gagent journellement dans des contrats a forfait innombrables; l'assurance contre 1'incendie, sur la vie, le prêt a intérêt, tout le crédit commercial repose sur 1'idée que 1'une des parties se charge des risques d'une entreprise. Pourquoi faire exception a 1'égard du fermier? La renonciation a la remise pré-vient les reclamations, plus ou moins fondées, mais certaine-nient trés fréquentes et désagréables. Bien fou serait le propriétaire, qui tout en étant convaincu que réellement un cas fortuit a mis le bon fermier hors d'état de payer, ferait résilier le bail et chercherait un autre exploitant. Aux contrats rigides se joint line pratique douce.

Laissant done aux parties la liberté, dont elles jouissent sous la législation actuelle, je n'ose prédire qu'on imitera beaucoup le contrat de métayage ni celui de loyer tixe („beklemmingquot;). Le métayage ne coexiste, parait-il, qu' avec une culture oü le propriétaire peut aisément prendre soin que la moitié des produits soit réellement mise a sa dispose

(1) .fe cite la definition, que donne art. l de la loi fram aisedu 18 Juillet 1889 sur le Code Rural (Titre IV). Article '2 ajoute: «Les fruits et produits »se partagent par moitié, s'il n'v a stipulation on usage contraire.quot;

Sect. Va.

tion, ct a des relations sociales simples (1). Aussi ost-il iult; obstacle u la culture intensive, parce que 1c partage des fruits (revenu brut) fait hésiter chaque partie d'appliquer au fonds son capital (2). II n'existe plus dans les Pays-Bas. I.a commission de l'enquête agricole récente declare (3): „La „disparition du colonat partiaire est depuis plusieurs années „un fait avéré.quot; Le contrat a loyer fixe („beklemmingquot;) est sans doute excellent pour les agriculteurs, pourvu que le prix de fermage soit bien bas. Voici ce qui fait obstacle it sa popularity parmi les propriétaires. En Groningue les prix de ces contrats ont eté déterminés il y a très-long-temps, quelqnefois il y a des siècles (4). lisquot; n'ont jamais été baussés malgré la depreciation des métaux précieux et le progrès technique de l'agriculture. Inutile de dire, que les fermiers y ont trouvé leur a vantage. Mais, comme leur droit peut être loué il d'autres personnes, les examples ne sont pas rares qu'ils deviennent simplement des personnes interposées entre le propriétaire et 1'exploitant du sol, jouissant du bas prix fixe, qu'ils doivent aii propriétaire, et laissant 1'exploitation se faire par un fermier a bail pério-dique. L'agriculture va perdre 1'avantage d'être exercée par des hommes, liés a leurs exploitations par des intéréts perpétuels.

(1) M. Baudrillart, réconomiste distingué francais, vient de traiter la question du Métayage dans la Séance de la Société d'économie politique ii Paris, du 6 Avril 1891 (Bulletin, p. 58 et sqq). Je cite le passage suivant de sou discours: «la nature des récoltes dans les parties du Midi »(oü le colonat partiaire existe) se prète comrnodément au partage. Les «fruits comme ceux de rolivier, de l'oranger, du citronnier, de l'amandiei-»et d'autres arbres de rapport ont notamment ce caractère. On aurait tort «d'ailleurs de conchire que le climat et les productions du Midi s'accomo-ndent seuls de ce genre d'exploitation. Ou le trouve en France sous toutes »les latitudes. Seulement il y a des contrées ou il seinble s'irnposer plus »que dans d'autresquot;.

(2) On peut comparer sur les ell'ets économiques du contrat de métayage W. Roscher, Na;ionalökonomik des Ackerbaues, g 60, et J. Stuart MiM, Principles of political economy, Livre II, chap. 8.

(3) Rapport, Tome IV, p. 30.

(4) Comparez la dissertation remarquable de M. de Ruiter Zylker: «Het contract van beklemming uit een staathuishoudkundig oogpunt «beschouwd». Lelde, quot;1861.